Úklid při vystěhování z nájmu: kauce, protokol a ceny

Odcházíte z pronájmu a chcete zpátky celou kauci? Rozhoduje hlavně to, v jakém stavu byt předáte a co se zapíše do předávacího protokolu. V tomto průvodci najdete, co o úklidu při vystěhování z nájmu a o vrácení kauce říká zákon (stav k říjnu 2026), kontrolní seznam po místnostech, ceny pražských úklidových firem a časový plán na poslední dva týdny.

Kdo platí úklid při vystěhování z nájmu

Úklid při odchodu z nájmu je věc nájemce. Občanský zákoník říká, že nájemce odevzdá byt „ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání“ (§ 2293 odst. 1). Během nájmu nájemce „provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy“ (§ 2257 odst. 2) a nařízení vlády č. 308/2015 Sb. výslovně řadí do běžné údržby „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu“. Patří sem podle něj i čištění podlah, obkladů a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.

Běžné opotřebení neplatíte. Co je ještě opotřebení a co už škoda, zákon nevyjmenovává – posuzuje se podle okolností a hlavně podle stavu při převzetí. Vyšlapaný koberec po letech bydlení je něco jiného než propálená pracovní deska. Pokud jste v bytě něco změnili se souhlasem pronajímatele, odstraňujete to jen tehdy, když jste se tak dohodli; změny bez souhlasu odstraníte vždy, ledaže pronajímatel řekne, že to nežádá (§ 2293 odst. 2).

Kauce (jistota): kolik smí být a kdy se vrací

Kauce se vrací při skončení nájmu a pronajímatel si z ní smí započíst jen to, co mu z nájmu dlužíte. Hlavní pravidla podle § 2254 občanského zákoníku:

• Výše: jistota a smluvní pokuta dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Do 27. 2. 2017 to byl šestinásobek (zákon č. 460/2016 Sb.).
• Vrácení: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“
• Lhůta 30 dní v zákoně není. Ministerstvo pro místní rozvoj v zápisu pracovní skupiny z 23. 5. 2025 uvádí, že zákon nařizuje vrácení kauce se skončením nájmu, „bez lhůty třicet dní“. Třicetidenní lhůtu zatím jen navrhli zástupci nájemníků.
• Úroky: nájemce má právo na úroky z jistoty „alespoň ve výši zákonné sazby“. Konkrétní sazbu ale žádný předpis nestanoví a její výše je sporná.
• Žádné další vklady: kromě nájemného, záloh na služby a jistoty nesmí pronajímatel po nájemci požadovat jiná plnění (§ 2251 odst. 2).

K ujednáním, která práva nájemce zkracují nebo mu ukládají zjevně nepřiměřenou povinnost, se nepřihlíží (§ 2235 a § 2239). Zda si pronajímatel smí z kauce strhnout náklady na úklid neuklizeného bytu, zákon výslovně neřeší. V modelovém případu, který rozebíral Právní prostor (2020), dovolovala smlouva odečíst za úklid až
  Kč a autoři to považovali za ujednání v mezích smluvní svobody. Nájemcům tehdy nejvíc uškodil podepsaný protokol, který neodpovídal skutečnosti.

Drobné opravy: nové limity od 1. 1. 2026

Od 1. 1. 2026 je drobnou opravou, kterou platí nájemce, oprava do
  Kč (dříve
  Kč) a roční souhrn drobných oprav je omezený na 150 Kč za m² podlahové plochy (dříve 100 Kč). Změnu přineslo nařízení vlády č. 493/2025 Sb. Do limitu se nepočítají náklady na dopravu, ty hradí nájemce. Řada webů dodnes uvádí staré částky, tak se nenechte zmást.

Drobné opravy dořešte ještě před úklidem a závady, které má opravit pronajímatel, mu nahlaste písemně. Při předání pak nebude o čem se dohadovat.

Předávací protokol a fotky: jak kauci ochránit

Předávací protokol zákon nevyžaduje, ale počítá s ním: byl-li při převzetí sepsán zápis s popisem bytu, přihlédne se k němu i při vrácení (§ 2225 odst. 1). Byt je odevzdán, když pronajímatel dostane klíče a nic mu nebrání v přístupu (§ 2292). Kdo byt v den skončení nájmu neodevzdá, platí náhradu ve výši nájemného až do skutečného předání (§ 2295).

1. Najděte protokol a fotky z nastěhování. Podle nich se posuzuje, v jakém stavu máte byt vrátit.
2. Po úklidu nafoťte každou místnost i detaily – troubu, digestoř, spáry v koupelně, okna. Fotky si uložte i s datem.
3. Při předání projděte byt s pronajímatelem a do protokolu zapište stav místností, stavy měřidel a počet vrácených klíčů.
4. Nepodepisujte protokol, který neodpovídá skutečnosti. Výhrady ať jsou zapsané konkrétně: co, kde a v jakém rozsahu.
5. Domluvte se písemně, kdy a na jaký účet vám kauci vrátí.

Checklist úklidu po místnostech

Uklízejte až po vystěhování nábytku – teprve pak je vidět prach za skříněmi a pod postelí. Tabulka poslouží jako kontrolní seznam pro vás i pro uklízečku.

Kolik stojí úklid při vystěhování

Úklid bytu při vystěhování stojí u pražských firem od
  Kč bez DPH za 1+kk (Ohayno) po
  Kč a víc za velký byt (CleanWork24). Konkrétní ceník podle velikosti bytu ale zveřejňuje jen málo firem – polovina těch, jejichž ceníky jsme procházeli (Magnolia, CleanWhale, Proficlean, Úklid - Čištění), cenu za úklid při stěhování neuvádí a nacení ho individuálně.

Ceny firem nejsou přímo srovnatelné: Ohayno je uvádí bez 21% DPH, jiné firmy DPH neuvádějí a některé účtují dopravu zvlášť. Uklízečka si účtuje odpracované hodiny. Ohayno u 2+kk počítá zhruba se čtyřmi hodinami, takže u uklízečky s běžnou sazbou vyjde takový byt orientačně na 1 190–1 450 Kč. Víc o tom, co ovlivňuje cenu, najdete v přehledu kolik stojí úklid a na stránce úklid při stěhování.

Časový plán posledních dvou týdnů

1. 14 dní předem: přečtěte si nájemní smlouvu (úklid, malování, smluvní pokuta) a protokol z nastěhování. Domluvte termín předání.
2. 10 dní předem: objednejte úklid na den po vystěhování nábytku. U firmy si ověřte, co je v ceně (okna, trouba, prostředky, doprava).
3. Týden předem: dořešte drobné opravy a pronajímateli písemně nahlaste závady, které má opravit on.
4. Den stěhování: vyneste věci a odpad, vyklidte sklep a lednici.
5. Den úklidu: úklid prázdného bytu, potom fotky všech místností.
6. Předání: protokol, stavy měřidel, klíče a písemná domluva o vrácení kauce.

Úklid si naplánujte tak, aby byl hotový nejpozději den před předáním. Když se při kontrole něco najde, stihnete to dočistit. Pronajímatelé a realitní makléři, kteří řeší úklid mezi nájemníky pravidelně, najdou víc na stránce pro realitky.