Protokol o předání bytu: co do něj napsat a jak se na předání připravit

Předávací protokol je papír, na který se při stěhování snadno zapomene – a přitom právě podle něj se pak řeší, jestli se vám vrátí celá kauce. V tomto průvodci najdete, co do protokolu napsat, jak stav bytu zdokumentovat fotkami, jak byt před předáním uklidit a co dělat, když se s pronajímatelem neshodnete. Na konci si můžete stáhnout formulář protokolu k vytištění. Právní stav k listopadu 2026.

Co je předávací protokol a je povinný?

Předávací protokol (zápis o předání bytu) je písemný záznam o tom, v jakém stavu je byt v den předání: jaké je v něm vybavení, jaké jsou stavy měřidel, kolik klíčů se předalo a jaké vady kdo viděl. Podepisují ho obě strany a sepisuje se při nastěhování i při odchodu.

Zákon protokol nevyžaduje, ale počítá s ním. Občanský zákoník u nájmu říká, že se věc vrací ve stavu, v jakém ji nájemce převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a „byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu“ (§ 2225 odst. 1). Protokol z nastěhování je tedy měřítkem pro protokol při odchodu.

Byt je odevzdán ve chvíli, kdy pronajímatel dostane klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu (§ 2292). Kdo byt v den skončení nájmu neodevzdá, platí pronajímateli náhradu ve výši nájemného až do skutečného předání (§ 2295). Termín předání si proto domluvte včas a nejpozději na den, kdy nájem končí.

Co do protokolu o předání bytu napsat: 12 položek

Stavy měřidel: voda, elektřina, plyn a teplo

Opište číslo každého měřidla i jeho stav a měřidla vyfoťte tak, aby bylo vidět obojí zároveň. Stavy elektroměru a plynoměru budete potřebovat i pro dodavatele energie, pokud jste smlouvu měli na sebe. Jsou-li na radiátorech indikátory tepla, vyfoťte i ty.

Klíče, čipy a ovladače

Spočítejte a zapište všechny klíče (od bytu, domu, schránky, sklepa, kolárny), čipy a dálkové ovladače od garáže nebo brány. Předání klíčů do protokolu patří vždy, i když se jinak na ničem neshodnete – teprve s klíči je byt odevzdaný.

Stav místností, vybavení a vady – a co je běžné opotřebení

Projděte byt místnost po místnosti. U každé vady zapište, co to je, kde přesně je a jak je velká, například „kuchyň: propálené místo na pracovní desce vlevo od varné desky, asi 3 × 4 cm, foto 12“. Obecné „podlaha poškozená“ v případném sporu nepomůže nikomu.

Nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, „nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel“ (§ 2293 odst. 1). Co je ještě běžné opotřebení, zákon nevyjmenovává – rozhoduje stav při převzetí, délka nájmu a okolnosti. Vyšlapaný koberec po letech bydlení je něco jiného než díra ve dveřích. Změny, které jste v bytě udělali bez souhlasu pronajímatele, musíte odstranit, ledaže pronajímatel řekne, že to nežádá (§ 2293 odst. 2).

Fotky a video: jak stav bytu zdokumentovat

• Foťte až po vystěhování a úklidu – na fotkách má být byt přesně tak, jak ho předáváte.
• Každou místnost vyfoťte celkově ze dvou rohů a pak detaily: podlahy, stěny, okna, spotřebiče, koupelnu.
• Vady foťte zblízka a s něčím, co ukáže velikost, třeba s metrem nebo mincí.
• Měřidla foťte tak, aby bylo čitelné číslo měřidla i stav.
• Nechte v telefonu zapnuté datum a fotky si zálohujte. Užitečné je i krátké video, kterým projdete celý byt.
• V protokolu uveďte, že fotky existují a kde jsou. Nejlepší je poslat je pronajímateli e-mailem ještě týž den.

Úklid před předáním bytu: zkrácený checklist

Byt se předává uklizený: čištění bytu včetně zařízení a vybavení patří podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. do běžné údržby, kterou dělá a hradí nájemce. Uklízejte až po vystěhování nábytku – teprve pak je vidět prach za skříněmi a pod postelí.

• Kuchyň: trouba a plechy, varná deska, digestoř a filtr, lednice (vypnout, odmrazit a nechat pootevřenou), skříňky zevnitř i zvenku, dřez a baterie.
• Koupelna a WC: vodní kámen, spáry, sifony a odtoky, zrcadlo, WC.
• Pokoje a chodba: podlahy a lišty, radiátory, parapety, dveře, kliky, vypínače, stopy na stěnách.
• Okna: z obou stran včetně rámů a parapetů, žaluzie.
• Sklep, balkon a schránka: vyklidit, zamést, nic tam nenechat.

Podrobný checklist a časový plán najdete v článku Úklid při vystěhování z nájmu, ceny podle velikosti bytu v článku cena úklidu bytu podle velikosti. Uklízečky na HledámÚklidu si běžně účtují 280–300 Kč/h; čtyři hodiny úklidu prázdného bytu tak vyjdou orientačně na 1 120–1 200 Kč a mytí oken na 70–75 Kč za okno. Úklid platíte přímo uklízečce, bez provize.

Kauce a protokol: kdy se kauce vrací

• Výše: kauce (jistota) a smluvní pokuta smějí dohromady činit nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1).
• Vrácení: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ (§ 2254 odst. 2)
• Lhůta 30 dní v zákoně není. Ministerstvo pro místní rozvoj v zápisu pracovní skupiny z 23. 5. 2025 uvádí, že zákon nařizuje vrátit kauci se skončením nájmu, „bez lhůty třicet dní“. Třicetidenní lhůtu zatím jen navrhli zástupci nájemníků.
• Úroky: z kauce vám náležejí úroky „alespoň ve výši zákonné sazby“; konkrétní sazbu ale žádný předpis nestanoví.

Zda si pronajímatel smí z kauce strhnout náklady na úklid neuklizeného bytu, zákon výslovně neřeší – záleží na smlouvě a okolnostech. Nejlepší ochranou je uklizený byt, fotky a protokol, který odpovídá skutečnosti. Do protokolu proto napište i číslo účtu a domluvu, kdy kauci dostanete zpátky.

Když se s pronajímatelem neshodnete

• Nepodepisujte protokol, který neodpovídá skutečnosti. Podpisem bez výhrad stav potvrzujete.
• Výhrady zapište přímo do protokolu, konkrétně: s čím nesouhlasíte a proč, třeba „škrábance na podlaze v ložnici byly už při nastěhování, viz protokol z 1. 3. 2024, foto 7“.
• Když pronajímatel odmítne podepsat, sepište zápis sami, ideálně za přítomnosti svědka, zdokumentujte byt fotkami a videem a protokol mu pošlete e-mailem nebo doporučeným dopisem. Předání klíčů si nechte potvrdit.
• Spor o kauci lze řešit dohodou, mediací nebo u soudu. Obecná promlčecí lhůta je tři roky (§ 629 občanského zákoníku).

Jak se na předání bytu připravit: 6 kroků

1. Najděte smlouvu a protokol z nastěhování. Podle nich se posuzuje, v jakém stavu máte byt vrátit, a ze smlouvy zjistíte pravidla pro malování nebo úklid.
2. Domluvte termín předání nejpozději na den, kdy nájem končí, a vyhraďte si na něj dost času – projít byt a sepsat protokol chce klid.
3. Vystěhujte věci a vyklidte i sklep, balkon a poštovní schránku.
4. Uklidte byt – nejlépe den před předáním, ať je čas něco dočistit.
5. Nafoťte byt a měřidla po úklidu a fotky si zálohujte.
6. Předejte byt s protokolem: projděte ho s pronajímatelem, zapište měřidla, klíče, vady, výhrady a domluvu o kauci a protokol podepište ve dvou vyhotoveních.

Ke stažení: protokol o předání bytu k vyplnění

Připravili jsme formulář na dvě strany A4 se všemi položkami výše: strany a byt, měřidla, klíče, vybavení, stav místností, úklid, fotky, kauce, výhrady a podpisy. Vytiskněte ho dvakrát, aby každá strana měla svůj stejnopis. Hodí se i pro převzetí bytu při nastěhování.

Pronajímáte byt a řešíte předání z druhé strany? Přečtěte si úklid bytu mezi nájemníky. Přehled služby najdete na stránce úklid při stěhování.